鄂尔多斯法院涉房地产案件

审判白皮书

（2020—2023年）

鄂尔多斯市中级人民法院

前  言

近年来，我国房地产行业迅速发展，已经成为国民经济发展的重要支柱产业，其产业规模大、权重高、链条长、 牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面有重大影响，既要“稳住经济大盘”，也要服务民生领域。

为全面梳理和分析房地产行业案件情况，进一步加强商品房买卖纠纷的公正审理，服务相关部门做好诉源治理、纠纷防范化解工作和房地产行业监督管理工作，确保房地产市场平稳健康发展，现将全市法院2020年1月1日至2023年6月30日（以下简称“2020年至2023年上半年”）期间鄂尔多斯市两级人民法院一审审结房地产企业涉诉案件进行深入分析，努力为我市房地产行业健康发展提供数据分析、案例研判、法律指导，积极发挥法治服务营商环境、助推经济良性快速发展的有益作用。

鄂尔多斯法院涉房地产案件审判白皮书

（2020—2023年）

一、房地产企业涉诉案件基本情况分析

（一）鄂尔多斯房地产企业涉诉案件量逐年下降；东胜区案件量占比近四成；主要为民事案件

图 1  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉案件量年度趋势

2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉案件总量为6145件。各年度案件量呈递减趋势。其中，2020年有1889件；2021年有1795件，同比下降4.98%；2022年有1562件，同比下降12.98%；2023年上半年有899件。

图 2  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉案件行政区划分布

从行政区划分布来看，2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉案件量为6145件。其中，东胜区有2311件，占比37.61%；伊金霍洛旗有924件，占比15.04%；达拉特旗有549件，占比8.93%；鄂托克旗有492件，占比8.01%；准格尔旗有462件，占比7.52%；康巴什区有389件，占比6.33%；乌审旗有386件，占比6.28%；杭锦旗有376件，占比6.12%；鄂托克前旗有256件，占比4.17%。

图 3 2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉案件类型分布

从案件类型分布来看，2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉案件量为6145件。其中，民事案件有6095件，占比99.19%；刑事案件有50件，占比0.81%。

（二）房地产企业涉诉民事案件呈逐年下降趋势；合同风险占比超七成；纠纷原因多为建设纠纷且涉及商业用房案件最多

图 4  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件量年度趋势

2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件（6095件）中，2020年有1875件；2021年有1773件，同比下降5.44%；2022年有1551件，同比下降12.52%；2023年上半年有896件。

从涉诉风险来看，2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件（6095件）中，合同风险案件有4369件，占比71.68%；大额诉讼风险案件有1142件，占比18.74%；用工风险案件有100件，占比1.64%；侵权责任风险案件有81件，占比1.33%；金融风险案件有49件，占比0.80%；知产竞争风险案件有2件，占比0.03%；其他风险案件有1264件，占比20.74%。

表 1  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件风险分布

从房地产企业涉诉主体分布来看，2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件中，提取到涉案主体记录的单位有9254家。

图 5  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件房屋用途分布

从房屋用途来看，2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件（6095件）中，成功提取到房屋用途类型的有3285件。其中，涉案房屋用途案件量最多的是商业用房，共2549件，占比77.60%；其余房屋用途案件量及占比分别为：民用住房2330件，占比为70.93%；公共用房1415件，占比为43.07%；工业用房909件，占比为27.67%。值得注意的是，烂尾房涉诉案件量较大，共有1443件，占比为43.93%。

图 6  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件纠纷原因分布

从纠纷原因来看，2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉民事案件（6095件）中，提取到纠纷原因的案件有2881件。其中，纠纷原因为建设纠纷的案件量最多，为2272件，占比为78.86%；其余纠纷分别为房屋或土地所有权纠纷（2239件，77.72%）、劳务或技术纠纷（744件，25.82%）和建筑质量纠纷（171件，5.94%）。

（三）房地产企业涉诉刑事案件量先增后减；多涉及职务犯罪，且职务犯罪类型多为受贿型犯罪，政治与行政综合管理机构人员涉案最多，多为财物动机；涉诉房地产企业分布较为平均

图 7  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件量年度趋势

从案件量年度趋势来看，2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件量为50件。其中，2020年有14件；2021年有22件，同比上升57.14%；2022年有11件，同比下降50.00%；2023年上半年有3件。

图 8  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件罪名分布

2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件（50件）中，受贿罪有23件，占比46.00%；贪污罪有3件，占比6.00%；其他罪名分布详见上图。

图 9  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件罪名类型分布

2020年至2023年上半年，鄂尔多斯涉房地产刑事案件犯罪类型采用罪名限定方式划分为职务犯罪、涉黑恶及涉农林草地犯罪、安全事故犯罪、金融经济类型犯罪、企业诉讼执行犯罪五大类，具体划分方式详见下表。

表 3  涉房地产刑事案件犯罪类型罪名划分列表

2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件（50件）中，职务犯罪有35件，占比70.00%；金融经济类犯罪有7件，占比14.00%；涉黑恶及涉农林草地犯罪有4件，占比8.00%；涉诉讼执行犯罪有2件，占比4.00%；安全事故犯罪有2件，占比4.00%。

2020年至2023年上半年，在鄂尔多斯房地产企业涉诉刑事案件（50件）中，职务犯罪类有35件，占比最高。本文将以职务犯罪为重点，分析房地产企业涉刑事诉讼的主要特点。

图 10  2020年至2023年上半年鄂尔多斯房地产企业涉诉职务犯罪案件罪名分布

从职务犯罪罪名分布来看，受贿罪最多，有23件，占比65.71%；其他罪名还有贪污罪（3件，8.57%）、滥用职权罪（2件，5.71%）、挪用公款罪（2件，5.71%）、职务侵占罪（2件，5.71%）、单位行贿罪（1件，2.86%）、利用影响力受贿罪（1件，2.86）和行贿罪（1件，2.86）。

图 11  2020年至2023年上半年房地产企业涉诉刑事案件职务犯罪类型分布

以职务犯罪为例，从职务犯罪类型来看，职务犯罪案件共35件。其中，涉案量最多的为受贿型犯罪，共有35件，占比100.00%，其次为滥用职权型犯罪，共计15件，占比42.86%，其余各类型犯罪分别为：侵吞型犯罪（9件，25.71%）以及渎职型犯罪（2件，5.71%）。

图 12  2020年至2023年上半年房地产企业涉诉刑事案件职务犯罪被告人单位性质分布

从职务犯罪被告人单位性质来看，在职务犯罪案件（35件）中，提取到有单位性质的案件共33件。其中，政治与行政综合管理机构人员最多，共计10件，占比30.30%；其余涉案单位案件量及占比分别为：财政经济专业管理机构（6件，18.18%）、科学、教育、文化、卫生管理机构（6件，18.18%）、民营企业单位（5件，15.15%）、财政经济综合管理机构（4件，12.12%）以及国有企业单位（2件，6.06%）。值得注意的是，在全部职务犯罪中，医疗行业领导涉及职务犯罪量偏大，共4件，占科学、教育、文化、卫生管理机构案件的66.67%，占职务犯罪的12.12%，占全部涉房地产企业刑事案件的8.00%。

图 13  2020年至2023年上半年房地产企业涉诉刑事案件职务犯罪动机分布

从犯罪动机来看，在职务犯罪案件（35件）中，提取到有犯罪动机的案件共33件。其中，涉案人员从事职务犯罪都具备财物动机，共计33件，占比为100.00%；其他犯罪动机为政治动机（22件，66.67%）和自尊动机（24件，72.73%）。

二、对策建议

（一）近三年案件量有所下降，侧面反映监管初见成效，但总体案件量基数仍过大，说明房地产企业仍存在诉讼风险，特别是个别企业诉讼量显著偏大，建议建立风险防控机制，防止出现城市建设漏洞

2020年至2023年上半年，房地产企业涉诉案件量逐年下降，侧面反映鄂尔多斯对房地产企业监管初见成效，但总量仍偏大。房产是目前人民群众最主要的财产，关系到人民群众的安居乐业，房地产行业也是当前争议最大、影响最广泛、最难决策、政策性最强的行业，一旦房地产企业出现诉讼风险，相应的土地开发和民生工程等城市建设规划都要随之暂停，同时房地产企业涉诉也易引发涉稳涉众事件，类案诉源治理工作刻不容缓。对此应建立风险防控机制，有效规避房地产企业涉诉风险。

建议一是建立楼盘开发、土地开发、施工承揽等相应建设项目的资质审批和资产审批制度。对政府出让土地使用权有投标意向的企业进行严格的资质审查，对其资产状况，负债状况，可用流动资金情况综合评判予以量化，来确定是否有能力完成项目建设；同时，对该企业的劳务诉讼风险进行评估，是否存在拖欠工程款的诉讼记录或其他诉讼记录，制定量化标准作为其是否具有开发或使用资质的标准。

二是对外包、分包、转包现象进行严格监管。外包工程具有两面性，优点则是在大企业的加持下，本地中小企业可以获得发展机会，但缺点也十分明显，一些企业缺乏完成项目的能力，对此既不能采用“一刀切”，也不能采取“全放任”。建议在施工外包过程中，政府部门要做到“全过程、全方位、全时段、全链条”监管，对每一项外包合同进行相应的审批，对与缺乏施工资质或施工能力的外包单位签订的外包、转包、分包合同进行审查，若审查不达到相应标准，应及时叫停外包工作。

三是司法机关发挥带头作用，向一些中小企业或政府提供相应法律指导，增强行政机关与司法机关的合作。司法机关应主动承担维稳防治的社会责任，提前与行政机关做好风险研判，其服务范围可以相应地拓展至政府涉民生工程的合同签订、所有权转让、使用权出让等方面的服务业务。可以采取建立联合办公室或开展涉建设行业干部民商法培训等方式来有效推动“法治体检”常态化，对企业法律风险点及管理存在的问题进行梳理，制定出一套程式化、科学化的企业法律风险防范流程，并在房地产企业和政府行政单位中有效推行。

（二）民事案件占比高，合同风险超七成，大额诉讼风险近两成，政府机关可参考北京模式协调房地产企业共同加强合同标准化，适时指导法律活动，重点消除法律风险

2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉案件量为6145件。其中，民事案件有6095件，占比99.19%。在民事案件中，合同风险案件有4369件，占比71.68%；大额诉讼风险案件有1142件，占比18.74%。侧面说明鄂尔多斯当地房地产企业存在较大的合同瑕疵，违约、未达到合同要求、履行瑕疵等现象较多，对此可参考北京格式合同模式化解法律风险。

对此，可采取北京合同范本模式。由于北京市房屋数量庞大，需房人口较多，北京市住房和城乡建设委员会与市场监督管理局联合发布涉及房屋租赁、买卖等各类格式条款，并要求相应企业、单位、自然人在从事不动产交易过程中使用格式合同范本，若在合同范本中再添加双方新达成的交易约定，可到房管局、住建局等相应单位备案。对此，鄂尔多斯也可以采取这种模式，通过制定严格格式条款，确保交易双方权利义务平等，有效保障房地产企业，严格限制法律风险的滋生。对此可组织相应司法机关协助交易政府部门制定买卖合同范本、土地使用权出让合同范本、租赁合同范本等数据显示存在涉诉风险的合同类型。这样可以规范交易行为，减少合同纠纷，还能提高合同效力，能够提供相应的法律依据，增加双方合作的可预测性。

此外，需要严格合同签订标准。合同签订过程中，企业业务人员对外签约时需要授权。建议在有关介绍信、授权委托书、合同等文件上尽可能明确详细地列举授权范围，以避免不必要的争议。业务完成后建议尽快收回尚未使用的介绍信、授权委托书、合同等文件。特别是政府方与企业方签订合同的过程中，尽量做到三方见证，确保合同风险降到最低。同时要妥善保管对于证明双方之间合同具体内容具有证明力的下述资料：与合同签订和履行相关的发票、送货凭证、汇款凭证、验收记录、在磋商和履行过程中形成的电子邮件、传真、信函等资料，形成严格的备案登记制度。

（三）涉案房屋多为商业用房，烂尾楼案件影响恶劣，需重点关注，确保“保交楼”工作顺利推进，对存在“烂尾楼”风险的涉案房屋要及时处理，建议加大推进府院联动、各方协调机制

2020年至2023年上半年，鄂尔多斯房地产企业涉诉案件涉案房屋用途案件量最多的是商业用房，占比77.60%；其余房屋用途案件量及其占比分别为：民用住房占比70.93%、公共用房占比43.07%、工业用房占比27.67%。值得注意的是，烂尾房涉诉案件量较大。

“烂尾楼”工程上存在多方主体，购房者、建筑工程的承包方、建筑建材的供应商、施工企业、农民工、企业职工、银行、税务机关等，利益群体众多，诉求多元，有的不只是民事纠纷，还涉及刑事案件。“烂尾楼”工程是城市的伤疤，维持烂尾楼的现状，严重影响市容环境和城市整体规划，拉低了城市的综合水平，影响投资者的预期使其望而止步，阻碍城市的发展。

建议一方面发挥政府兜底功能的模式。对自身难以通过自身及市场融资的企业，政府可以创新方式，地方城投或者国资集团接手承继，对于在建未售项目商品房统一采购，用于安置住房或者人才公寓。同时加强对金融机构的政策引导，对“烂尾楼”项目重新评估风险并进行信用修复，采取金融信托与资产证券化，向金融机构借款，为项目建设提供资金支持，提供一定的优惠政策，对主动盘活烂尾楼工程的投资人给予财政支持、税收优惠等，鼓励多行业多主体盘活“烂尾楼”。

另一方面要推进府院联动机制。法院在破产重整中发挥着指导、指挥和监督的作用，要做好各类申请的审查批准、做好债权债务的认定、指定监督管理人、批准重整计划草案以及审理因破产重整产生的衍生诉讼案件等工作。政府要发挥好行政配套的职能，提供财政补助、税收优惠和产权处置等行政服务；进行信用管理修复、打击逃废债和档案保管等管理服务；做好职工安置、风险处置和综治维稳工作等协调服务，支持法院和管理人工作。府院联动机制要坚持常态化，定期召开联席会议，建立风险监测预警机制和信息共享机制，并且明确各部门的职责，提高行政能力，要配套科学合理的监督和惩戒机制，保障府院联动机制的良好运行，长此以往，形成法院与政府衔接一体，程序化、模式化处置破产重整案件的工作机制。

（四）职务犯罪占比七成，以受贿型犯罪为主，建议各级纪委监委加强土地审批和建筑批准的监管标准，对易被腐蚀岗位加强思想廉政教育和风险评估

2020年至2023年，在鄂尔多斯涉房地产行业全部刑事案件中，职务犯罪占全部刑事案件的70.00%。从涉案单位性质来看，政治与行政综合管理机构的涉案人员最多，侧面反映了鄂尔多斯市本地职务犯罪风险防控能力较弱，对可能出现的职务犯罪风险缺乏一定的管控机制，致使相关人员在其他岗位上攫取利益后，成功使利益转化为政治资源，并且政治地位得到相应的提升。

建议一是重点完善基层执行单位廉政监管。从实际案件出发，大多涉房地产案件的职务犯罪人员，其都具有在专业单位，即国土资源局、水利局、农业局等基层执行单位经历，说明体制内部缺乏相应的风险管控和监察机制，应重点完善此方面建设。建议加强纪委监委巡察制度，对担任特殊岗位的领导干部进行突击性抽检，对其经济状况、人员关系等方面进行相应排查，并且适当放宽报备制度以及上缴制度，防止出现执法过严导致大案、要案滋生。

二是建立“银行—监委”一体化经济风险预警机制。对相关人员经济账目进行严格备案，对领导干部本身以及关联人员账目采用备案制度，灵活运用大数据平台，对大额、反常态的收入采取主动侦查的模式，在案件产生严重后果前，有效规避其职务犯罪行为所带来的风险。

三是加强思想廉政教育。通过组织开展互动教育、案例教育以及专题讲座等方式进行思想廉政教育普及，在各级领导干部内心筑立坚定红线，在相关项目上严格程序，不徇私舞弊、不徇私枉法，保障公权力机关在人民群众心中的纯洁性。