物业问题关乎千家万户，是关系百姓安居乐业的重点民生问题。近年来，随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，物业规模不断扩大，业主维权意识的提高，物业纠纷案件呈逐年上升态势，占法院受理民商事案件数的20%。同时，物业服务滞后、管理体制不健全、秩序不规范，服务质量不佳等问题逐步凸显。为不断提升基层市域治理水平，依法高效化解物业纠纷，在深入调研近五年物业纠纷案件的基础上，我院先行先试，大胆创新，在全区创新性地推行“五联合+三要素” 物业纠纷多元联动化解机制，为建设平安达拉特、法治达拉特贡献法院智慧。

今年4月1日，达拉特旗人民法院与政法委联合制定了《物业纠纷联动化解衔接机制的若干实施意见》(达党政法联发〔2022〕2号)。《意见》主要通过“五联合+三要素”工作机制，将预防和化解物业纠纷形成整体合力，为社会基层治理与人民法院诉讼程序相互衔接提供制度指引。

“五联合” 指的是由政法委牵头，通过联合业主委员会、街道社区、物业行政主管部门、物业协会、人民法院，明确各方职责，充分发挥业主委员会的群众自治功能、社区街道基层行政主管职能、物业协会行业管理职能、物业管理主管部门行政监管职能、人民法院裁判职能，形成常态化考评机制。考评得分在60分以下 的，由物业行政主管部门对物业服务企业下发限期整改建议书，之后由物业协会会同物业管理行政主管部门在期限届满后，对物业服务企业整改情况进行验收，直至整改验收合格为止，经整改仍不合格的，由物业管理行政主管部门进行处罚。得分在60分以上 的，由物业纠纷调解中心在调解过程中将双方争议焦点以表格填充的形式进行记录固定，在调解不成的情况下，作为法院审理纠纷的参考依据。

“三要素” 指加强物业纠纷案件诉调对接机制建设，通过“诉前调解、要素审判、小额速裁”三步走的模式，促使物业案件办理提质增速。在诉讼服务中心建立物业纠纷调解中心，入驻三名特约调解员，发挥调解组织的诉前调解作用，推动物业矛盾源头治理和化解。调解员在调解过程中组织当事人填写要素式问询表，进一步明确案件争议焦点，经调解不成的，及时转入速裁团队审判。审理过程中，更加注重释法明理，促成当事人判后自觉履行生效裁判文书义务。这种集约快速的物业案件办理模式，极大地减轻当事人诉累，切实提升了各方主体的司法获得感。

文件下发后，旗住房保障中心作为行业主管部门立即组织全旗的街道、社区、物业服务企业、物业行业协会、部分业主委员会代表，召开了联动化解机制落实部署会，详细进行了政策解读及思路统一，确保该项工作有序进行，截止目前，已成功回收街道社区评分表28份，走访30余次，对14家在服务的物业公司进行了考核评价。

实行“五联合+三要素”的联动化解机制，意味着对服务质量较差的物业企业，在不改进服务质量的情况下，要求业主缴纳物业费用的请求不会得到支持，有力地促进了物业企业自身管理水平和服务能力的提升，得到业主及各相关部门的高度评价和认可。该模式施行以来，物业协会入会率大幅增长，达到60%以上，物业公司积极通过更换小区垃圾处理设施及上门服务等方式改进服务方式，业主对物业企业的满意度和支付物业服务费的主动性不断增加，物业矛盾纠纷化解做到了有依据、有方法，化解成效明显。同时，今年仅有2件物业纠纷案件进入法院立案审判，且均在诉前解决，物业服务秩序显现出良性循环的态势。

“小”物业关乎“大”民生，下一步，达旗法院将继续丰富“五联合+三要素”品牌内涵，加强与各职能部门协同协作，打造建立具有达拉特旗特色的物业矛盾多元解纷机制，助推实现物业纠纷源头治理、联动化解，在基层市域治理中稳步前进，一路生花。