摘 要 :近年来，国家积极引导房地产发展，与之相伴随的物业服务行业也逐渐壮大。物业企业在服务之中，难免会和业主出现纠纷。普通物业服务合同是一种特殊的民事合同，表现在主体的特定性和合同的不能随意解除性，属于要式合同、双务合同等。根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业。合同的契约表现在双方根据已经达成的协议，按约定提供服务和接受服务的过程。在物业服务合同纠纷中，业主和物业服务企业都享有同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权。然而，法律对业主行使抗辩权有所限制。

关键词:纠纷　权利义务　 抗辩权　 物业服务合同

一、物业服务合同的理论研究

（一）物业服务合同的概念和特点

1.物业服务合同相关的概念

第一，物业管理与物业服务。在讨论“物业服务合同”的概念之前，我们先要厘清楚“物业管理”和“物业服务”的区别。按照通常理解，“物业管理”中的“管理”一词，跟平常生活中遇到的“行政管理”“工商管理”等其中的“管理”词义都没有差别，都具有行政隶属的服从性意义。物业服务企业与业主、业主大会在民事活动中的地位是平等的，从根本来说，政府已经从管理走向服务，因此，用“物业服务”更为准确。

第二，物业服务合同。根据《民法通则》第 85 条以及《合同法》第 2 条第 1 款规定，物业服务合同属于业主与物业公司在平等的地位上签订的设立、变更、终止民事权力义务的协议。物业服务合同是委托合同和以劳务为标的的合同，按照服务提供的所在阶段不同，可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。

2.物业服务合同的特点

首先，物业服务合同是民事合同。物业服务企业与业主之间的关系是服务提供者与服务接受者的关系，属于平等主体之间的民事关系，符合民事合同主体特征。

其次，物业服务合同的主体、标的是特定的。物业服务合同的主体包括房地产建设商、物业服务企业、业主以及

业主自治团体。按照国家规定从事物业服务的企业必须具备相应的资质，物业服务人员必须具有相应的物业服务相关资格证书。物业服务合同的标的是对建筑物共有部分进行管理。

最后，物业服务合同是有偿合同、双务合同、要式合同。在物业服务合同中，物业服务企业享有收取物业费、对物业服务区域进行管理等权利，同时也负有按照合同约定提供物业服务、接受业主的监督等义务。物业服务合同签订采用书面形式。

（二）物业服务合同的性质

1.物业服务合同是委托合同委托合同是指合同的一方当事人按照双方合同约定，为另一方当事人处理事务的合同。从委托合同的特征可以看出，物业服务合同跟委托合同有一定的相似性，比如说两者都是诺成合同、双务合同，物业服务企业以业主缴纳的物业服务费履行合同义务。但是，前期物业服务合同在存在多种争议，有委托代理说、继受成员说、附带义务说、合同转让说、事实合同说等。在复杂的

物业纠纷中，前期物业服务合同的性质显得尤为重要。

2.物业服务合同非雇佣合同

第一、雇佣合同中自然人按照雇主的意思提供劳动力，雇主按照约定支付劳动报酬，又称“雇佣契约”。物业服务合同的主体一方是有一定资格的物业企业，无论是企业自身还是企业员工都要求具有很强的专业性。第二，雇佣合同是受雇人按照雇主的意志进行工作，即受雇人需要按照雇主的安排提供劳务。而物业服务合同的物业公司在完成服务过程中具有更强的自主性和独立性，遵从法律规定和合同约定自主安排服务工作，自觉接受业主的监督。

（三）物业服务合同中业主与物业服务企业权利义务分析

1.业主的权利和义务

在前期物业服务合同中，业主享有解聘权、监督权、享受服务的权利，须承担缴纳物业费、遵守管理规定的义务。

首先业主的权利。业主通过合同约定的形式将自己对共有部分的管理权授权给业服务公司行使。业主对于物业管理享有如下权利：

第一、聘任权、解聘权。根据《物权法》第 81 条，业主对物业服务机构或者其他管理人的聘任权。第二、享受物业服务的权利。物业公司按法律规定和合同约定提供服务，业主按照双方约定接受服务，物业服务提供不到位业主有权监督。第三、监督权。业主的监督权包括：一是监督物业服务是否符合法律规定及合同约定；二是业主对维修资金的监督。

其次，业主的义务。权利和义务是相对的，享受了权利就应该承担相应的义务，在物业服务合同中业主应承担如下义务：

第一、缴纳物业服务费用。业主就不能以没有享受物业服务为由拒缴物业服务费用。另一方面即使没有按照法律规定及合同约定提供了相应的服务，拒交全部的物业服务费用的做法也是不合理的，拒交物业服务费用将会影响到小区其他业主的利益。第二、遵守管理规约，维护小区内业主的共同利益。管理规约应当符合法律规定，不得违背社会公德，管理规约对全体业主具有约束力。

2.物业服务企业的权利和义务

第一、收取服务费用。物业服务合同更多的是有偿合同、双务合同，物业服务企业提供质价相符的物业服务，有权利向业主收取费用。另一方面，物业服务企业以盈利为目的的公司法人。因此，物业服务企业收取物业服务费用是合理、合法的。近几年，业主认为物业服务不到位，没有尽到应有的责任而被物业最终选择将业主至法院非常多。第二、管理小区事物。例如：实行多种经营，以其收益补充小区管理经费，有权选聘专营公司承担专项管理业务。第三，适当的化解纠纷。比如相邻关系之间因油烟机排烟产生的纠纷，根据《民法通则》第 83条的规定“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，适当处理。

其次物业服务企业的义务。第一、享受收取服务费用和提供质价相符的服务，按照等价交换原则，物业公司必须按照法律规定和合同约定提供物业服务，且提供物业服务质量需达到一定满意度。第二、接受业主的监督。物业服务企业或者其他管理人根据法律规定和合同约定提供物业服务，维护小区秩序，接受业主的监督。实践中，物业企业经常财务停水、停电等损害业主利益的手段，这都有违法律的规定。

二、物业服务合同纠纷中业主的抗辩权

抗辩权，言之就是对抗他人权利的行驶，有广义和狭义之分。在实践中，物业服务费用纠纷案件业主行使抗辩权有如下几类：第一、业主并非物业合同当事人；第二、物业服务企业提供的物业服务不合格；第三、物业公司没有尽到保管责任，致使小区内业主财产损失或者物业公司没有尽到一般安全义务；第四、物业公司违规收费。

（一）业主行使抗辩权的限制

第一、业主并非物业合同当事人。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第 1 条规定，前期物业合同的主体是建设单位和物业服务企业，法院不予支持其认为不是合同主体一方当事人。买卖合同的附条件已经明确约定接受前期物业服务。第二、业主并没有享受服务。根据《解释》第 6条的规定，业主不能以无需享受物业服进行务抗辩，此条在实践中较为常见。物业是现代小区的标配，如果没有物业，小区管理将陷入困境，小区也是粗放式管理。第三、业主并非物业使用人。债务的转移需要债权人同意才能有效，业主与物业服务公司之间自物业合同生效之日起便建立了债权债务关系。

（二）物业服务合同中业主抗辩权的合理使用

首先关于违规收费问题。在《解释》第 5 条规定，物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。其次物业服务企业提供的物业服务不合格。根据物业服务企业资质管理的相关规定，强化监督物业企业经营行为，提升服务质量和服务水平。再次物业公司没有尽到保管责任，致使小区内业主财产损失。物业企业所肩负小区治安和消防管理的义务。最后出现双方当事人约定的事由。物业服务合同也遵循当事人的意思自治原则，只要双方约定的事项不存在违反法律法规强制性规定，不与现行法律相悖，则发生法律效力。

三、结论

物业服务合同是一种民事合同、要式合同、双务合同。物业服务企业和业主或者业主自治团体都有同时履行抗辩权、先履行抗辩权以及不安抗辩权。然而，任何权利都应该受到限制，无论是物业公司，还是业主在行使抗辩权时都会受到法律的限制。在实践中，业主经常使用其并非合同当事人、没有享受物业服务、物业服务企业提供服务质价不符或履行义务有瑕疵等理由拒交物业服务费，但都不是法律所承认和认可的。