近年来，鄂尔多斯市东胜人民区法院的物业服务合同纠纷案件逐年增多：2015年受理该类案件3841件，2016年受理2090件，2017年受理6771件。从案件审理情况来看，呈现出案件片区化、整体性诉讼较多、调解难度大等特点。审判实践中常见的问题主要为：

一、物业服务公司资质不齐全。如部分物业服务公司无收费备案许可证，不能有效提供物业服务合同等。

二、物业服务标准不统一问题。物业服务公司服务标准不统一，各项收费未能公示，有些物业服务未能有效提供并向法庭出示相关证据。

三、个人承包小区物业进行收费状况增多。该类型案件是在近期大量涌现，有的住宅小区物业公司不愿意承揽，导致小区脏乱差，小区业主委员会与个人签订劳务承包合同，现导致物业费无法收取。

四、法律法规的滞后及冲突，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”法律没有禁止个人为小区提供物业服务，但个人承包物业容易导致小区物业服务无法得到有效监督，小区公共设施无法得到有效保障，服务费用交纳主体不明确。

针对物业公司资质不齐全、物业服务标准不统一问题，该院建议：一是可以与房地产部门研究出台指导意见，规范物业服务公司的运行，保障业主的合法权利。

二是建议上级人民法院针对物业服务公司的运行及时出台有关案件审理的指导意见，明确阐述具体问题及操作规范是完善出台相关会议纪要。统一裁判尺度，上级法院可针对审判实践中遇到的普遍性、争议性问题制定指导性意见，统一法律适用，便于同案同判，最大限度节省司法资源，提升司法效率，维护个案司法公正。

三是加大监管力度，房管等行政部门应加强监管力度，建立物业公司信息公开披露制度、信用监督机制。

关于个人承包小区物业及法律法规滞后问题，建议：一是及时将信息通报当地房地产行政管理部门，房地产行政管理部门加强对本区域的物业管理活动的监督管理。

二是及时指导业主大会成立并聘请物业服务公司，规范业主委员会的运行。

三是从国内外的物业管理规定来看，物业管理的方式非常灵活，管理人范围也很广泛，我国物业管理处于初步阶段，管理方式单一，采用其他管理人管理物业的方式很少，缺乏成熟的经验，故《中华人民共和国物权法》作出八十一条的规定。《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”我国的行政法规禁止个人提供物业管理服务。同样从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及国家发展和改革委员会和建设部发布的《物业服务收费管理办法》等法律行政法规的条文来看，法律法规以及司法解释认为从事物业管理活动只能是物业服务企业，而不能是个人。建议上级人民法院针对物业服务由是否可以由个人提供，如何收取物业费用进行调研。