今年上半年民六庭新收二审房地产纠纷案件36件，审结27件，结案率为75%，其中维持14件，占已审结案件总数的51.9%；调解和撤诉9件，占33.3%；改判4件，占14.8%。

         2016年上半年新收二审房地产纠纷案件审理情况统计

      从上表数据可看出房地产纠纷案件呈现下列特点：

       1、在二审案件中，东胜区法院所占比重较大，占全市新收案件总数的50%；其次是达拉特旗法院和伊金霍洛旗法院，各占13.9%；再次是准格尔旗法院和鄂托克前旗法院，各占8.3%。

       2、在已审结的案件中，调撤率高，达到33.3%；改判率高，达到14.8%；两项合计占48.1%。

       民六庭在审理房地产纠纷案件中，贯彻调解优先、调判结合、谨慎解除合同的裁判思路，从所审结的案件呈现出两高即“调撤率高改判率高”特点也体现出该思路。总体上讲，上半年一审法院在审理房地产纠纷案件时对案件定性较去年准确，在商品房买卖合同解除上更注重社会效果。今年上半年房地产案件出现了新类型案件，如为民间借贷担保而签订的房屋买卖合同，实际是名为房屋买卖合同实为民间借贷作担保的担保合同纠纷案件，及因逾期办理房屋产权登记而要求解除房屋买卖合同的案件增多。民六庭在审理上述案件中发现存在下列问题：

       1、一审判决对预约合同的认定及判决解除预约合同等内容正确，但对导致合同解除的违约方的责任审查不细致，说理不到位，导致双方当事人均上诉。

       2、对双方当事人在合同中约定的守约方有权解除合同的情形审查不严，比如有一案件，双方当事人在合同中约定开发商迟延交房时，买受人有权解除合同，但该案并不存在迟延交房的情形，一审法院适用该约定将合同予以解除。二审根据法律规定将合同予以解除，并将一审认定不当之处予以纠正。

       3、为民间借贷担保而签订房屋买卖合同，一审判决认定名为房屋买卖合同实为民间借贷作担保的担保合同，该定性准确，但处理结果与相关的担保法律规定不一致。

       4、当事人在合同中约定了违约条款，但按双方约定的违约金计算方法得出的违约金畸高，一审判决将该约定条款抛弃不用，而是适用双方当事人未有约定的相关法律规定认定了违约金数额，二审对一审不当之处作了改判。

       民六庭对一审法院在以后审理房地产纠纷案件时提出如下几点建议：

       1、对预约合同的解除较商品房买卖合同的解除把握条件要宽泛，但对预约合同解除后哪方是导致合同解除的违约方要认真细致审查，认定准确了再适用定金法则，这是预约合同中双方当事人争议最多的内容。

       2、认真审查双方当事人合同约定的内容，尤其是对约定解除权的情形要认定准确，符合合同文义解释，不得再出现诸如将当事人合同约定“存在迟延交房情形才有权解除”这样内容认定为“一方有违约行为就可解除合同”，从而导致案件改判。

       3、在审理名为房屋买卖合同实为民间借贷作担保的担保合同这一新类型案件时，只有将这类案件的法律后果吃透，判决才能正确，但决不能在民间借贷的债权未获清偿前，将担保标的物予以处理。

       4、对当事人在合同中约定的违约条款，要尊重当事人意思自治，不能因违约金数额畸高或畸低而不适用，但法院可以根据当事人的申请予以调整，以达到公平合理的法律效果与社会效果。        

                                             （民六庭）